4A

Oppsigelse

Utleier vil siopp leieforholdet

De fleste leieavtaler kan sies opp. For mer informasjon, se under punktet Leieperiode.

Oppsigelse fra utleier skal i så fall:

  • være skriftlig
  • være begrunnet
  • opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt
  • opplyse om at dersom leietakeren ikke protesterer innen fristen, mister leietaker sin rett til å påstå at oppsigelsen er ugyldig

En oppsigelse som ikke oppfyller disse formelle kravene er ugyldig. Hvis leietaker likevel flytter ut, anses oppsigelsen som godtatt.

Hvis leietaker ikke har protestert i tide, kan utleier etter oppsigelsestidens utløp be namsmannen om å kaste ut leietaker.

NB! Hvis leieforholdet gjelder et rom med adgang til utleiers egen bolig (f.eks. utleiers bad eller kjøkken), er det bare krav om at oppsigelsen skal være skriftlig.

Lenke til husll § 9-7
4A

Oppsigelse

Gyldige grunnertil at utleier kansi opp leieavtalen

Hvis utleier har oppsigelsesadgang, så kan utleier si opp leieavtalen dersom:

  • boligen skal brukes av utleier selv eller noen som hører til hans husstand
  • boligen skal rives eller bygges om på en slik måte at det er nødvendig at leietaker flytter ut
  • leietaker har brutt leieavtalen (ved manglende betaling eller på annen måte)
  • utleier har annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Saklig grunn kan f.eks. være at utleier ønsker å selge boligen, eller at utleier ikke lenger ønsker å drive utleie. Kravet til saklighet går ikke lenger enn at grunnen må være relevant. Oppsigelser som f.eks. er begrunnet i leietakers religion, etnisitet, språk eller seksuell orientering vil være usaklig.

Selv om en oppsigelse er saklig begrunnet, kan oppsigelsen bli ugyldig dersom den vil virke urimelig. Utleiers behov for å avslutte leieforholdet må veies mot leietakers problemer ved å måtte flytte. Dette kan f.eks. være hensyn til barn, skolevei, arbeidsvei, og hvor lett eller vanskelig det vil være å finne en annen bolig.

Hvis det fra leietakers side foreligger et vesentlig kontraktsbrudd, skal det likevel ikke foretas noen vurdering av om oppsigelsen vil virke urimelig eller ikke. Utleier vil da uansett ha rett til å heve leiekontrakten. For mer informasjon, se under punktet heving.

Lenke til husll § 9-5
Lenke til husll § 1-8
4B

Oppsigelse

Leietaker protesterer ikkepå oppsigelseninnen fristen

Hvis leietaker ikke protesterer innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt, regnes den som godtatt. Hvis leietaker likevel ikke flytter ut, kan utleier be namsmannen kaste leietaker ut.

Lenke til husll § 9-8
4B

Oppsigelse

Leietaker godtarikke utleiers oppsigelse

Protest mot en oppsigelse skal sendes utleier skriftlig, og senest innen én måned etter at leietaker mottok oppsigelsen. Etter utløpet av denne fristen har utleier en frist på tre måneder for å gå til sak mot leietaker for å få avgjort om oppsigelsen er gyldig. Hvis utleier ikke går til sak innen fristen, faller oppsigelsen bort.

Lenke til husll § 9-8
4B

Oppsigelse

Leietaker sier at hanikke har mottattoppsigelsen

Hvis utleier har sendt oppsigelsen på forsvarlig måte, regnes den for å ha kommet frem. For å være på den sikre siden, kan det være lurt av utleier å sende oppsigelser i rekommandert brev eller å kreve at leietaker kvitterer for å ha mottatt oppsigelsen.

Lenke til husll § 1-5
4C

Oppsigelse

Leietaker vil siopp leieforholdet

Dersom leietaker har oppsigelsesadgang, trenger han ikke å oppgi grunn for oppsigelsen. Det er ingen formkrav til leietakers oppsigelse.

Hvis leietaker har sendt oppsigelsen på forsvarlig måte, regnes den for å ha kommet frem. For å bevise at oppsigelsen er forsvarlig sendt, kan det være lurt å sende oppsigelsen i rekommandert brev eller å kreve at utleier kvitterer for å ha mottatt den.

Lenke til husll § 9-2
Lenke til husll § 9-4
4D

Oppsigelse

Når kan utleierheve leiekontrakten?

Heving er en ekstraordinær måte å avslutte et leieforhold på (oppsigelse er ordinær) og kan benyttes når det er nødvendig å avslutte leieforholdet straks (uten vanlig oppsigelsestid). Et vilkår for å heve er at det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd. Utleier bør sikre seg bevis for kontraktsbruddet.

Eksempler på vesentlige kontraktsbrudd er manglende leiebetaling (minimum to-tre måneders leie), alvorlige brudd på vedlikeholdsplikten, at leietaker opptrer på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse, ulovlig fremleie, samt ulovlig bruk av boligen (f.eks prostitusjon eller hasjplantasje). Det skal normalt gis varsel før hevingen. Hevingen skal være skriftlig og grunnen til hevingen skal oppgis.

NB! Det skal mye til for å ha rett til å heve. Urettmessig heving kan medføre erstatningsansvar. Ordinær oppsigelse er ofte tryggest.

Lenke til husll § 9-9
4D

Oppsigelse

Når kan leietakerheve leiekontrakten?

Vilkåret for å heve kontrakten med øyeblikkelig virkning er at det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd. Leietaker bør sikre seg bevis for kontraktsbruddet.

Eksempler på vesentlig brudd på kontrakten kan være at utleier ikke har overlevert boligen med nøkler ved leieforholdets start, at utleieren nekter leietaker å betale husleien til en bankkonto, eller at boligen ikke er godkjent for beboelse.

NB! Det skal mye til for å ha rett til å heve. Urettmessig heving kan medføre erstatningsansvar. Ordinær oppsigelse er ofte tryggest.

Lenke til husll § 2-12