Et par som holder hender
1B

Kontrakt

Flereleier sammen

Dersom to eller flere leier sammen, dvs. har signert kontrakten sammen, er hovedregelen at de er solidarisk ansvarlige for at avtalen blir oppfylt (solidaransvar – en for alle og alle for en).

Solidaransvar betyr altså at to eller flere personer er ansvarlige for samme økonomiske forpliktelse. I husleiesaker vil dette si at utleier kan velge om han vil kreve at en eller flere skal betale. Det blir da opp til leietakerne å gjøre opp seg imellom etterpå.

Det kan alternativt avtales at leietakerne skal ha delt ansvar (pro rata ansvar). Det betyr at leietakerne bare har ansvar for hver sin del av pliktene etter avtalen, og ikke er ansvarlig for hverandre. Et slikt delt ansvar må avtales. Hvis det ikke er gjort, er det solidaransvar som gjelder.

Eksempel: Per, Pål og Espen flytter inn i kollektiv sammen. De kjenner ikke hverandre fra før, men er enige om at bofellesskap med deling av leieutgifter virker som en god idé. Alle tre signerer på samme kontrakt (solidaransvar).

Espen, en ordentlig festløve, holder ofte fest i leiligheten. Under en av disse festene oppstår skader på parketten. Espen slutter plutselig å betale husleie og en dag forsvinner han. Utleier krever all skyldig leie fra Per og Pål, som må betale for å forhindre utkastelse. Når Per og Pål siden flytter ut, krever utleier også betaling for erstatning av parketten. Fordi de har solidaransvar, må Per og Pål betale det Espen skylder.

1C

Kontrakt

Leieperiode - hva kan bestemmes?

Fyll ut kontrakten nøye slik at det er klart hvilken leietid som gjelder. En leieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Står det en sluttdato i avtalen, er den tidsbestemt. Tidsbestemte avtaler kan sies opp hvis ikke annet er avtalt. Tidsubestemte avtaler løper til en av partene sier opp avtalen.

Hovedregelen for tidsbestemte leieavtaler er at utleier må leie ut i minst tre år. Gjelder leiekontrakten lofts- eller sokkelbolig i enebolig, eller halvparten av tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus, kan leietiden settes til ett år. Hvis utleier har en saklig grunn, kan leietiden settes enda kortere, også måneder eller uker. Utleier kan f.eks. leie ut boligen sin under et tidsbegrenset opphold for arbeid, utdanning eller ferie. Dette må opplyses skriftlig i kontrakten.

Lenke til husll § 9-2
Lenke til husll § 9-3
En kalender
1D

Kontrakt

Kan utleier krevedepositumet betaltkontant ellertil sin konto?

Nei. Depositumet er et pengebeløp som settes til side som sikkerhet for at utleier kan få penger hvis leietaker f.eks. ikke betaler som avtalt eller gjør skade på boligen. Depositumet skal stå på sperret bankkonto i leietakers navn. Depositumet skal ikke være større enn seks måneders leie.

Utleier kan ikke kreve gebyr for opprettelse av depositumskonto. Dette gebyret må utleier betale, fordi det er i hennes interesse at depositumet opprettes som sikkerhet.

Hvis leietaker har betalt depositumet kontant eller til utleiers bankkonto, kan leietaker når som helst kreve pengene tilbake med forsinkelsesrente fra betaling skjedde. Har leietaker har betalt bankgebyret for opprettelsen eller større depositum enn det som er lovlig, kan han kreve det ulovlige beløpet tilbakebetalt med forsinkelsesrente. Det er alltid viktig å ta vare på bevis for alle betalinger, uansett hvordan betalingen skjer.

Lenke til husll § 3-5
Lenke til husll § 3-7
1E

Kontrakt

Hva er garanti?

Garanti betyr at en annen enn leietaker (f.eks. leietakers bank, forsikringsselskap, arbeidsgiver, NAV eller slektning/venn) garanterer for å legge ut for det leietaker skylder, hvis leietaker ikke betaler. Mange leietakere velger å kjøpe en garanti, fordi de ikke har penger til hele depositumet. Eventuell betaling for garantien får leietaker ikke tilbake. Hvis garantisten må legge ut for leietakers gjeld til utleier, vil garantisten også kreve at leietaker tilbakebetaler dette beløpet. Eventuell garanti kan, sammen med depositum, ikke være større enn seks måneders husleie.

NB! Vær oppmerksom på garantiavtalens innhold, lengde og frister.

Lenke til husll § 3-6
A woman that is sleeping and dreaming about money
1F

Kontrakt

kan utleier krevetillegg til husleien?

Utleier kan bare kreve den avtalte husleien. Det kan likevel avtales at leietaker også skal betale tillegg for forbruksavhengige utgifter til strøm, brensel, vann og avløp. Utleier kan ikke kreve andre tillegg til leien f.eks. for fellesutgifter, kommunale avgifter (unntatt det beløpet han viser at gjelder vann og avløp), internett, kabel-TV, trappevask, fellesvaskeri eller et nytt husstandsmedlem/leieboer.

Lenke til husll § 3-1
Lenke til husll § 3-4
An
A man is angry at a woman because she has not payed him.
1G

Kontrakt

når kan utleierkreve gebyr?

Utleier kan ikke kreve gebyr for:

  • Skriving av leiekontrakten
  • Opprettelse av depositumskonto
  • Utsending av husleiefakturaer, eller annen vanlig administrasjon av leieforholdet f.eks. i forbindelse med at leietaker flytter

Utleier kan kreve gebyr for:

  • Inkasso
  • Utkastelse

Vilkårene for å kunne kreve gebyr må være oppfylt, og det er beløpsgrenser for hvor store gebyrer utleier kan kreve. Hvis du lurer på hva vilkårene eller beløpsgrensene er, kan du f.eks. lese inkassoforskriften eller ringe namsfogden.

Lenke til husll § 3-7
Lenke til inkassoforskriften
1H

Kontrakt

Leieøkning

Ved inngåelse av leiekontrakten, skal utleier og leietaker bli enige om en bestemt leiesum. I leietiden kan den avtalte leiesummen ikke justeres mer enn det loven tillater.

For det første kan leien med en måneds skriftlig varsel justeres en gang per år i samsvar med endringen i konsumprisindeksen. Hvis leiekontrakten ble inngått 01.01.17, vil det i praksis si at utleier kan sende leietaker et skriftlig varsel 01.12.17 med melding om at leien øker fra 01.01.18. Konsumprisindeksen er et tall som er beregnet av Statistisk sentralbyrå (se www.htu.no/no/kalkulatorer). F.eks. økte indeksen fra desember 2015 til desember 2016 med 3,5 %. Har det gått flere år uten at leien er økt, kan utleier legge sammen alle indeksreguleringene som er skjedd i perioden når ny leie fastsettes.

For det andre kan leien hvert tredje år kreves tilpasset gjengs leie (vanlig leie for denne type bolig). Kravet om justering må varsles skriftlig seks måneder på forhånd. Hvis leiekontrakten for eksempel er inngått 01.01.17, vil det si at utleier kan sende leietaker et skriftlig varsel 01.07.19 om at hun øker leien til gjengs leie fra 01.01.20. Over tid kan det variere hva som er gjengs (vanlig) leie. Blant annet har Statistisk Sentralbyrå leieprisstatistikker som kan gi opplysninger til hjelp for beregning av både markedsleie og gjengs leie (se www.htu.no/no/kalkulatorer). I tillegg må individuelle forhold vurderes for akkurat den boligen leieforholdet gjelder, blant annet størrelse, beliggenhet, og kontraktsvilkår. Blir utleier og leietaker ikke enige, kan de gå til sak for å få fastsatt ny gjengs leie.

Har leietaker betalt ulovlig høy leie, kan leietaker kreve tilbakebetalt det som er betalt for mye.

Lenke til husll. § 4-2
Lenke til husll. § 4-3
Lenke til husll. § 4-4
A man is angry at a woman because she has not payed him.